Mieter: Wie berechnet sich die Wohnfläche?

Im Januar erging am Landgericht Berlin ein Urteil, das für viele Mieter in Deutschland von großem Interesse sein dürfte. Ein Mieter einer Stadtwohnung mit zwei Balkonen hatte gegen die im Mietvertrag veranschlagte Wohnfläche geklagt – und Recht bekommen. Der Vermieter hatte die Balkone jeweils zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen. Er dürfe sie aber nur zu einem Viertel berücksichtigen, so die Richter. Dadurch sinkt die relevante Fläche und mit ihr der Mietpreis. Im konkreten Berliner Fall: um fast zehn Quadratmeter.

Vermieter wollen Wohnfläche großzügig berechnen

Nicht selten nutzen Vermieter derartige Tricks, um die Kaltmiete in die Höhe zu treiben. Für Mieter gilt daher: Immer selbst nachmessen, am besten sogar einen Sachverständigen beauftragen. Denn das Nachmessen ist oft gar nicht so einfach, und meist ist es mit einem Zollstock nicht getan. Gleich mehrere DIN-Normen müssen berücksichtigt werden, und sobald eben Balkone, Dachschrägen, schiefe Ecken und andere nur partiell zum Wohnen nutzbare Elemente hinzukommen, kann es richtig kompliziert werden. Nur: Dass Vermieter all das gerne zu ihrem Vorteil nutzen, muss nicht bedeuten, dass Mieter das nicht auch können. Und es ist nicht unbedingt notwendig, derartige Fragen vor Abschluss des Mietvertrages zu klären. Auch hinterher kann man erfolgreich sein, wenn eine Falschberechnung der Wohnfläche auffällt.

Hier die wichtigsten Regeln im Überblick:

• Nach der Wohnflächenverordnung, die bei Mietwohnungen stets die bevorzugte und für den Mieter vorteilhafteste Berechnungsmethode ist, zählt zur Wohnfläche nur der tatsächlich nutzbare Wohnraum. Es ist also zu höchster Vorsicht geraten, wenn der Vermieter eine andere Berechnungsmethode anwenden will. Das deutet darauf hin, dass er zu seinem Vorteil eine größere Wohnfläche als nötig anzugeben hofft.
• Alle Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, haben in der Wohnfläche nichts zu suchen. Dazu zählen insbesondere Keller- und Dachbodenräume, aber auch andere gemeinsam genutzte Räumlichkeiten in Mehrparteienhäusern wie der Wasch- oder Fahrradkeller.
• Bei Dachschrägen ist die Berechnung abgestuft. Erst ab einer Höhe von zwei Metern gilt der Bereich unter einer Dachschräge als komplett nutzbar und somit gänzlich als Wohnfläche. In der Regel werden Bereiche unter einer Dachschräge nur zur Hälfte gezählt, in bestimmten Fällen (etwa wenn die Schräge bis zum Boden reicht) kann der Abschnitt auch komplett aus der Wohnfläche gestrichen werden. Hier gibt es besonders oft Streit.
• Balkone werden nach einem Urteil des LG Berlin vom Januar 2018 nur zu einem Viertel als Wohnfläche gezählt. Dasselbe gilt in der Regel für Terrassen, Dachterrassen und vergleichbare Außenflächen. Wintergärten hingegen werden zur Hälfte gezählt. Sind sie beheizt, zählen sie komplett zu Wohnraum.