Wann fällt eine Vorsorgewohnung unter Liebhaberei?

Als Unternehmer sind Sie grundsätzlich in Ihren Entscheidungen frei. Allerdings sollte das Unternehmen irgendwann auch in die Gewinnzone kommen. Andernfalls wird das Finanzamt Ihren Betrieb als Liebhaberei einstufen. Das gilt auch für eine Vorsorgewohnung.

Eine Vorsorgewohnung ist eine interessante Möglichkeit, dauerhaft feste Einnahmen zu erzielen und im Falle einer Veräußerung auch eine gewisse Rendite zu erzielen. Das wirkt sich sogar günstig auf die Steuern aus. Aber auch Verluste lassen sich steuerlich geltend machen. Bleiben aber beispielsweise die Mieteinnahmen dauerhaft aus, fallen möglicherweise auch die Steuervergünstigungen weg. Das Albtraumwort heißt hier „Liebhaberei“.

Vorsorgewohnung und Liebhaberei

Um die Zusammenhänge zu verstehen, sollten Sie die beiden Grundbegriffe kennen:

Vorsorgewohnung

Eine Vorsorgewohnung dient dazu, über Miet- oder Pachteinnahmen und Renditen unternehmerischen Gewinn zu erzielen. Dabei lassen sich die Anschaffung und Herstellung über die AfA abschreiben. Normalerweise erfolgt die Abschreibung über den voraussichtlichen Nutzungszeitraum. Bei einer Vorsorge-Immobilie werden dagegen pauschal 1,5 % p.a. angesetzt, ohne dass eine Nutzungsdauer festgelegt werden muss. Durch die AfA wird das steuerliche Einkommen gemindert.

Liebhaberei

Liebhaberei wird von den Finanzbehörden angenommen, wenn eine unternehmerische Tätigkeit keinen Gewinn erzielt. Dabei ist allerdings ein größerer Zeitraum zu berücksichtigen. Bei Vermietungen werden 20 Jahre (ab Beginn der entgeltlichen Überlassung) zugrunde gelegt. Wurde über diesen Zeitraum ein Gesamtgewinn erzielt, ist ein Flautejahr sicher unproblematisch. Im Zweifelsfall kann aber auch eine Prognoserechnung die Liebhaberei-Vermutung entkräften.

Daneben ist noch zu unterscheiden zwischen einer kleinen und einer großen Vermietung:

• Eine „kleine Vermietung“ liegt vor, wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung vermieten.
• Bei einer „großen Vermietung“ haben Sie mindestens drei Wohneinheiten in Ihrem Bestand.

Bei der Liebhabereivermutung werden diese beiden Vermietungsarten unterschiedlich behandelt.

Konsequenzen einer Einstufung als Liebhaberei

Wird eine Vorsorgewohnung als Liebhaberei eingestuft, zieht dies eine Reihe steuerrechtlicher Konsequenzen nach sich. Hier nur ein Ausschnitt:

• Die Vorsorgewohnung gilt nicht mehr als Einnahmequelle.
• Damit können aber auch die Verluste nicht mehr bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden.
• Die Verluste können auch nicht auf die Folgejahre vorgetragen werden.
• Da es sich nicht mehr um ein unternehmerisches Objekt handelt, unterliegen die Einnahmen auch nicht mehr der Umsatzsteuer.
• Weiterhin sind auch die Vorsteuern nicht mehr abzugsfähig.

Wertvolle Tipps vom Steuerberater

Wenn Sie eine Vorsorgewohnung unterhalten (oder sogar mehrere) und diese bereits seit einiger Zeit keinen Gewinn abwirft, sollten Sie dies dringend mit Ihrem Steuerberater besprechen. Unser erfahrenes Kollegenteam kann Ihnen wertvolle Tipps und Hinweise geben, wie Sie eine Einstufung als Liebhaberei vermeiden können.

Auch bei der Erstellung einer Prognoserechnung können wir Ihnen behilflich sein, sowohl bei einer kleinen Vermietung als auch bei einer großen Vermietung.

Sprechen Sie uns am besten gleich heute noch an und vereinbaren Sie einen Termin. Das erste Beratungsgespräch (maximal 1 Stunde) ist übrigens kostenfrei. Sie können also nur gewinnen.

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