Here are some of the things you should consider:

Saying "a hotel would be great here" is not enough. Think carefully about what kind of hotel, a resort hotel, a city boutique hotel, a business midscale hotel or long-stay apartments for students, etc.? Which operator would be suitable, do I need a strong brand, how much RevPAR does this bring more / how much more would a guest pay for the room? What will occupancy look like, etc.? Where is the probability of success the greatest in the short term? Professionals prepare a very detailed feasibility study for this.

What do you need to consider when buying land?

1. There are three golden rules: Location, location, and location

But that alone is not enough. The site must be suitable for the planned use concept - see feasibility studies.

2. Ground value

When determining the price, first of all, use the standard land value as a guide (this is usually lower than the market value - i.e. the value at which you can actually purchase the land). Compare the price with other comparable properties and consider what the property is worth to you.

3. Pay attention to the buildability

A call to the building authority is always a "must" even if a development plan or building permit already exists. Easements, limited personal easements, and building encumbrances are not so easy to see and politicians have their own ideas about urban development.

4. Always opt for a professional appraisal.

Do not save a few euros when you invest millions of euros. This is especially true if the property has existing buildings that may have to be demolished or if contamination of the soil cannot be ruled out. Be careful with properties near railroad lines. Often an expert opinion is required for an explosive ordnance clearance certificate since railroad lines were the primary target of destruction by bombs during World War II. Basically, Deutsche Bahn has a lot of say in the matter - don't underestimate that.

5. Check the background of the seller.

Ask for an extract from the land register and all documents. Are there any other contractual or legal obligations in addition to the land register entries that are not reflected in the land register (see easements)?

6. Don't get involved with promises - especially with regard to buildability, people often advertise with good contacts to the city, and in the rarest cases this works out...

7. Use the services of professionals. It pays off. In addition to legal issues, a tax advisor should also take a look at your project (input tax deduction ?).

8. Check everything critically, get external advice and ask friends for their opinion. If a reasonably priced property is on the market for too long, there is usually a catch. It is unbelievable what the internet often provides.

9. If you are offered the property twice by different brokers, do not forget to declare prior knowledge and check carefully if there is not a double brokerage commission.

Developing a property is a great adventure every time and sometimes the first step on the way to realizing your dreams. Plan long and detailed - the costs of planning are still manageable - with the start of construction this changes abruptly and every delay reduces your margin.

Further questions? Make an appointment with us.

Verhandeln macht Sie dem Geschäftspartner sympathisch. Wenn Sie verhandeln, sind Sie ein ernstzunehmender, professioneller Geschäftspartner, der weiß was er will und der versucht aus seinem Projekt den optimalen Ertrag herauszuholen. Von ihm ist zu erwarten, daß er auch mit anderen Geschäftspartnern wie Bauunternehmen und Zulieferern gute Konditionen aushandeln wird und er das ihm das zur Verfügung stehende (Bank-) Kapital sorgfältig verwaltet. Damit sinkt auch das Risiko einer Bank.

Das es manchmal nicht so ganz erwartungsgemäß klappt wie gewünscht gehört dazu!

Uns haben einige Banken schon im Nachhinein gefragt, warum unser Geschäftspartner kein Interesse an einer Verhandlung der Konditionen hatte. Gibt es noch einen anderen Kapitalgeber? Besteht tatsächlich noch Interesse an einer Finanzierung?

Dann hören wir die Antworten der Darlehensnehmer: Der Zinssatz ist schon ok, wichtiger ist uns die Transaktionssicherheit. Im Klartext: Hauptsache wir bekommen überhaupt Geld. Das wirft Fragen auf….

Aber wie verhandelt man richtig?

1. Zunächst einmal sollte man sich über das Verhandlungsziel klar und einig sein. Stimmen Sie sich auch untereinander ab was genau Sie erreichen wollen: Eben bestimmte Konditionen, Transaktionssicherheit oder einfach mal sehen, was der Verhandlungspartner anbietet. Beachten Sie dabei auch, Finanzierungsnebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, DD Kosten, Extension Fees, Waiver Fees etc. mit in Ihre Kalkulation einzubeziehen.

2. Erarbeiten Sie sich eine Rückfallposition, falls Sie das gewünschte Verhandlungsziel nicht erreicht wird. Das kann z.B. eine andere Finanzierungsstruktur sein oder aber eine Gesprächsvertagung, indem Sie eine Besprechung zu einem späteren Zeitpunkt vereinbaren wenn bis dahin bestimmte Themen geklärt werden konnten. Lassen Sie Gespräche nie einfach so ohne Ergebnis und immer nur mit Folgetermin enden.

3. Studieren Sie Ihre Verhandlungspartner genau. Haben diese in der Vergangenheit schon einmal ähnliche Geschäfte abgeschlossen? Kann Ihr Gesprächspartner entscheiden? Was ist sein Hintergrund, mit einem Betriebswirt müssen Sie anders verhandeln als mit einem Rechtsanwalt. Versuchen Sie alle Entscheider mit an den Tisch zu bekommen. Was ist ihrem Gesprächspartner wichtig, welche Konditionen sind unabdingbar und welche ggf. verhandelbar? Sicherheiten sind für eine Bank meist nicht verhandelbar weil die Marktfolge hier das letzte Wort hat. Anders dagegen die Höhe von Strafzahlungen, Zinssätze, Gebühren etc.

4. Rechnen Sie damit, daß auch Ihr Vertragspartner Sie genau screent und seien Sie auch auf unangenehme Fragen vorbereitet. Verheimlichen Sie nichts, spätestens bei der DD findet man sämtliche Informationen über Sie. Überraschungen sind bei Banken äußerst unbeliebt. Mit schlüssigen Begründungen können Sie einige Themen aus der Vergangenheit wieder geraderücken.

5. Starten Sie mit realistischen Maximalforderungen. Wichtig realistisch: Die Forderungen sollten so gesetzt sein, daß Ihr Gesprächspartner theoretisch zustimmen kann. Zeigen Sie Ihr Ziel auf und begründen Sie es, liefern Sie dabei schlüssige Erklärungen, warum Ihr Gesprächspartner damit einverstanden sein soll oder warum gewisse Konditionen keinen Sinn machen. Sollte die Forderungen so nicht durchsetzbar sein – wovon auszugehen ist – probieren Sie es scheibchenweise. Wenn nicht Forderung x, dann könnte man doch schon einmal mit y starten und sehen ob x dann dem Gesprächspartner zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist.

6. Halten Sie Fristen ein. Wenn Sie Unterlagen nachreichen müssen, kalkulieren Sie lieber mit mehr Zeit und überraschen Sie Ihren Vertragspartner indem Sie dann deutlich früher liefern als erwartet – das ist besser als das Sie sich ständig entschuldigen müssen. Better to adjust up than to adjust down !

7. Bereiten Sie sich schriftlich auch auf Folgetermine vor. Wie oft vergißt man ansonsten wichtige Fragen oder hinterläßt einen schlechten Eindruck wenn man die „Zahlen“ nicht gleich parat hat. Im Zweifelsfall nicht aus der Hüfte schießen. Verhalten Sie sich professionell. Versprechen Sie die Antworten schnellstmöglich nachzuliefern.

8. Man kennt sich in der Branche, sprechen Sie nie schlecht von einem Mitbewerber und rechnen Sie damit, daß sich Kapitalgeber auch untereinander austauschen. Oftmals trotz Vertraulichkeit.

9. Zu guter Letzt, behalten Sie Ihre gute Laune, auch wenn es stressig wird. Nehmen Sie Mißerfolge oder einen harten Ton nicht persönlich. Es geht um viel Geld, da kann es schon einmal hoch her gehen. Letztlich hat auch Ihr Kapitalpartner das gleiche Ziel wie Sie – nämlich die Finanzierung abzuschließen.

Wenn Sie noch Fragen haben oder konkrete Unterstützung bei Ihrem Projekt benötigen, kontaktieren Sie uns gerne:

Negotiating makes you likeable to the business partner. When you negotiate, you are a serious, professional business partner who knows what he wants and who tries to get the best return from his project. You can be expected to negotiate good conditions with other business partners, such as construction companies and suppliers, and to carefully manage the (bank) capital at your disposal. This also reduces the risk of a bank.

That it sometimes does not work out as expected is part of it!

Some banks have already asked us afterward why our business partner was not interested in negotiating the conditions. Is there another investor? Is there really a still interest in financing?

Then we hear the answers of the borrowers: The interest rate is already ok, more important for us is the transaction security. In plain language: The main thing is that we get money at all. This raises questions...

But how do you negotiate properly?

1. First of all, you should be clear and agree on the goal of the negotiation. Also agree among yourselves what exactly you want to achieve: Just certain conditions, transaction security, or simply see what the negotiating partner offers. Be sure to include ancillary financing costs such as processing fees, commitment interest, DD costs, extension fees, waiver fees, etc. in your calculation.

2. Work out a fallback position in case you do not achieve the desired negotiation goal. This could be a different financing structure or a postponement of the talks by agreeing on a meeting at a later date if certain issues could be clarified by then. Never just let talks end without a result and always with a follow-up appointment.

3. Study your negotiating partners carefully. Have they made similar deals in the past? Can your negotiating partner make decisions? What is his background? You have to negotiate differently with a business economist than with a lawyer. Try to get all decision-makers at the table. What is important to your discussion partner, which conditions are indispensable and which are negotiable? Collateral is usually not negotiable for a bank because the back office has the final say here. The amount of penalties, interest rates, fees, etc., on the other hand, is different.

4. Expect that your contract partner will also screen you closely and be prepared for unpleasant questions. Do not hide anything, at the latest at the DD they will find all the information about you. Surprises are very unpopular with banks. With conclusive reasons, you can straighten out some issues from the past.

5. Start with realistic maximum demands. Important realistic: The demands should be set so that your interlocutor can theoretically agree. Point out your goal and justify it, providing conclusive explanations why your interlocutor should agree to it or why certain conditions do not make sense. If the demands are not enforceable in this way - which is to be assumed - try it bit by bit. If not demand x, you could start with y and see if x is possible for the interlocutor at a later time.

6. Keep to deadlines. If you have to submit documents later, calculate with more time and surprise your contractor by delivering much earlier than expected - this is better than having to apologize all the time. Better to adjust up than to adjust down!

7. Prepare in writing also for follow-up appointments. How often do you forget important questions or leave a bad impression if you don't have the "numbers" right away? When in doubt, don't shoot from the hip. Behave professionally. Promise to deliver the answers as soon as possible.

8. People know each other in the industry, never speak badly of a competitor, and count on the fact that capital providers also exchange information with each other. Often despite confidentiality.

9. Last but not least, keep your mood good even when things get stressful. Don't take failure or a harsh tone personally. There is a lot of money at stake, and things can get heated. Ultimately, your capital partner has the same goal as you - to close the financing.

If you still have questions or need concrete support for your project, please feel free to contact us:

Hier sind einige der Dinge, die Sie beachten sollten:

Die Aussage „hier wäre ein Hotel toll“ reicht dabei nicht aus. Überlegen Sie genau, welche Art von Hotel, ein Resort Hotel, ein City Boutique Hotel, ein Business Midscale Hotel oder Longstay Apartments für Studenten etc. Welcher Betreiber wäre geeignet, brauche ich einen starken Brand, wieviel RevPAR bringt das mehr / wieviel würde ein Gast für das Zimmer mehr bezahlen? Wie wird die Auslastung aussehen etc. Wo ist die Wahrscheinlichkeit am größten schon kurzfristigErfolg zu haben? Profis fertigen hierfür eine ganz detaillierte Machbarkeitsstudie an.

Was müssen Sie beim Ankauf von Grundstücken beachten?

1. Es gibt drei goldene Regeln: Standort, Standort und Standort

Das allein reicht aber noch nicht. Das Grundstück muss für das geplante Nutzungskonzept geeignet sein – siehe Machbarkeitsstudien.

2. Bodenrichtwert

Orientieren Sie sich bei der Preisfindung zunächst einmal am Bodenrichtwert (dieser ist meist niedriger als der Marktwert – also der Wert, zu dem Sie dann das Grundstück tatsächlich erwerben können). Vergleichen Sie den Preis mit anderen vergleichbaren Grundstücken und überlegen Sie, was Ihnen das Grundstück wert ist.

3. Beachten Sie die Bebaubarkeit

Ein Anruf beim Bauamt ist immer ein „Muß“ auch wenn ein Bebauungsplan oder eine Baugenehmigung schon vorliegt. Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und Baulasten sind nicht so einfach ersichtlich und die Politik hat eigene Vorstellungen von Stadtentwicklung.

4. Entscheiden Sie sich immer für ein professionelles Gutachten.

Sparen Sie nicht an ein paar Euro, wenn Sie Millionen Euro investieren. Dieses gilt, insbesondere sofern das Grundstück über Bestandsobjekte verfügt die ggf. abgerissen werden müssen oder eine Kontamination des Bodens nicht ausgeschlossen werden kann. Seien Sie vorsichtig bei Grundstücken in der Nähe von Bahnlinien. Oftmals ist ein Gutachten für eine Kampfmittel Freigabebescheinigung notwendig, da Bahnlinien vorrangiges Ziel von Zerstörungen durch Bomben im Zweiten Weltkrieg waren. Grundsätzlich hat die Deutsche Bahn sehr viele Mitspracherechte – unterschätzten Sie das nicht.

5. Überprüfen Sie den Hintergrund des Verkäufers.

Lassen Sie sich einen Grundbuchauszug und alle Unterlagen aushändigen. Gibt es neben den Grundbucheintragungen andere vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen, die sich nicht im Grundbuch wiederfinden (siehe Dienstbarkeiten) ?

6. Lassen Sie sich nicht auf Versprechungen ein - insbesondere in Hinblick auf die Bebaubarkeit wird oftmals mit guten Kontakten zur Stadt geworben, in den seltensten Fällen klappt das…

7. Nehmen Sie die Dienste von Profis in Anspruch. Es zahlt sich aus. Neben juristischen Fragestellungen sollte auch einmal ein Steuerberater (Vorsteuerabzug ?)einen Blick auf Ihr Projekt werfen.

8. Überprüfen Sie alles kritisch, lassen Sie sich von Externen beraten und fragen Sie auch Freunde um Ihre Meinung. Wenn ein vernünftig bepreistes Grundstück zu lange am Markt ist, gibt es meist einen Haken. Es ist unglaublich was das Internet oftmals an Informationen liefert.

9. Falls Ihnen das Objekt zweimal von unterschiedlichen Maklern angeboten wird, vergessen Sie nicht Vorkenntnis anzumelden und prüfen Sie sorgfältig ob nicht eine doppelte Maklerprovision fällig werden kann.

Ein Grundstück zu entwickeln ist jedes Mal ein großes Abenteuer und manchmal der erste Schritt auf dem Weg zur Verwirklichung Ihrer Träume. Planen Sie lange und ausführlich - die Kosten der Planung sind noch überschaubar – mit dem Baubeginn ändert sich das schlagartig und jede Verzögerung reduziert ihre Marge.

Weitere Fragen? Vereinbaren Sie einen Termin mit uns.

Since this question comes up again and again, here is a brief summary of the essential data required in the first step. Of course, this list is not exhaustive and may vary depending on the investor. Of course, further questions will arise during the due diligence and additional documents will be required.

The important thing is that the banker understands your project right away, can comprehend your intention and background, and considers the concept to be so coherent that he can assume that there will be no difficulties (including in communication) or delays in repaying the loan.

The first step for the real estate financing request

Therefore, in the first step, you should outline the project in a short teaser with the main parameters. These include a property description with the exact address, the background of the sponsor/real estate project developer/buyer, company presentation if available, construction costs or purchase price, desired loan amount and type, information on building permits, exit, and previous financing partners.

Please keep in mind that investment managers also prefer well and attractively prepared documents, from which all essential parameters can be seen at first glance. \

For more information, here is our checklist:

Real estate entity information

• A detailed description of your project incl. photos

• Information on building law (preliminary building application, development plan, building permit)

• Purchase contract or contract for the purchase of land

• Land register excerpt, building plan, cadastre, flight map/site plan, real estate register

• The valuation report, soil expertise, contaminated sites, and building encumbrance register, if available

• Building description

• Area calculation NGF, BGF as well as cubature (BRI)

• Pre-letting/pre-sale rate

• If applicable, information on the operator

• If applicable, list of tenants

Real Estate Developer/Borrower Information

• History - track record of the project developer/buyer.

• Presentation of the project organization and company organization chart

• Cost breakdown according to DIN 276

• Annual financial statements, excerpt from the commercial register, articles of association, list of shareholders

• Information on the management of the property company

• Financing structure

• Collateral

Credit information

• Loan amount and type (in phases, if applicable)

• Financing plan incl. terms (debt, equity, mezzanine capital, etc.)

• Equity capital of the project developer (proof)

• Business plan - 3 scenarios, liquidity plan

• Presentation of the total financing

• Cost overrun guarantee

• Information on exit or redemption

• Information on existing term sheets or other capital commitments

Da diese Frage immer wieder auftaucht hier einmal eine kurze Zusammenfassung der wesentlichen im ersten Schritt erforderlichen Daten. Selbstverständlich ist diese Aufzählung nicht abschließend und kann je nach Kapitalgeber variieren. Natürlich werden in der Due Diligence weitere Fragen auftauchen und ergänzende Unterlagen erforderlich sein.

Wichtig ist, daß der Banker Ihr Vorhaben auf Anhieb versteht, Ihre Intention und Ihren Hintergrund nachvollziehen kann und das Konzept für so schlüssig hält, daß er davon ausgehen kann, daß es zu keinen Schwierigkeiten (auch in der Kommunikation) oder Verzögerungen bei der Rückzahlung des Darlehens kommt.

Der erste Schritt Immobilienfinanzierung

Im ersten Schritt sollten Sie daher das Vorhaben in einem kurzen Teaser mit den wesentlichen Parametern umreißen. Hierzu gehören: Objektbeschreibung mit der genauen Adresse, Hintergrund des Sponsors/immobilien Projektentwicklers/Käufers, wenn vorhanden Unternehmenspräsentation, Baukosten bzw. Kaufpreis, gewünschte Kredithöhe und Art, Informationen zu Baugenehmigung, Exit, bisherige Finanzierungspartner.

Bitte bedenken Sie, daß auch Investmentmanager gut und ansprechend aufbereitete Unterlagen bevorzugen, aus denen auf den ersten Blick alles wesentlichen Parameter ersichtlich sind.

Für weitere Informationen hier unsere Checkliste:

Immobilien Objektinformationen

• Detaillierte Beschreibung Ihres Vorhabens inkl. Fotos

• Informationen zum Baurecht (Bauvoranfrage, Bebauungsplan, Baugenehmigung)

• Kaufvertrag bzw. Vertrag über Grundstücksankauf

• Grundbuchauszug, Bauplan, Kataster, Flugkarte/Lageplan, Liegenschaftsbuch

• Wertgutachten, Bodengutachten, Altlasten, Baulastenverzeichnis sofern vorhanden

• Baubeschreibung

• Flächenberechnung NGF, BGF sowie Kubatur (BRI)

• Vorvermietungs-/Vorverkaufsquote

• Ggf. Informationen zum Betreiber

• Ggf. Mieterliste

Informationen zum Immobolien-Entwickler/Kreditnehmer

• Historie – Track Rekord des Projektentwicklers / Käufers

• Darstellung der Projektorganisation und Unternehmensorganigramm

• Kostenaufstellung nach DIN 276

• Jahresabschlüsse, Handelsregisterauszug, Satzung, Gesellschafterliste

• Informationen zum Management der Objektgesellschaft

• Finanzierungsstruktur

• Sicherheiten

Informationen zum Kredit

• Kredithöhe und Kreditart (ggf. in Phasen)

• Finanzierungsplan inkl. Laufzeiten (Fremdkapital, Eigenkapital, Mezzaninekapital etc.)

• Eigenkapital des Projektentwickler (Nachweis)

• Businessplan – 3 Szenarien, Liquiditätsplan

• Darstellung der Gesamtfinanzierung

• Cost-Overrun-Garantie

• Informationen zum Exit bzw. Tilgung

• Informationen über bereits bestehende Term-Sheets bzw. anderweitige Kapitalzusagen